Александр ШПЕТЕР: «НА «УДАЛЕНКЕ» ДОМ НЕ ПОСТРОИШЬ»
В этом году традиционная пресс-конференция генерального директора Томской домостроительной компании Александра Шпетера прошла в заочном формате из-за пандемии коронавируса. Журналисты томских СМИ прислали более полусотни вопросов. Ответы на основные мы публикуем.
50-летний юбилей
— Первое и самое главное достижение ТДСК — то, что предприятие до сих пор живо и мы празднуем его 50-летие. Как известно, судьба многих строительных организаций исчерпывается судьбой какого-то отдельного проекта – исчезает эта стройка, и организация заканчивается вместе с ней. Мы устроены иначе.
Напомню, компания создана 50 лет назад по решению партийных властей и главы Минстроя СССР, а также благодаря настойчивости первого секретаря томского обкома Егора Кузьмича Лигачева. За прошедшие полвека холдинг построил 8,2 млн квадратных метров жилья и примерно 100 тысяч квартир – значит, что сегодня 100 тысяч семей живут в домах ТДСК. А если учитывать регулярные переезды, можно утверждать, что более половины населения Томска живет или когда-то проживало в этих домах.
Основная продукция компании — квартиры, ТДСК – специализированная фирма по строительству жилья. При этом в течение многих лет мы вынуждены заниматься строительством других объектов, в первую очередь социальных. Наша стратегия заключается в создании квартальной и микрорайонной застройки территорий, а микрорайоны состоят не только из домов. Одних детских садов мы построили около 40, в настоящее время компания работает еще над четырьмя садами и уже шестой по счету школой. Школы на 1100 мест в одну смену являются уникальным проектом ТДСК и защищены патентом.
32 года во главе компании
– Моя работа в ДСК началась летом 1977 года после окончания ТИСИ, в котором учился после армии. Мне в числе большой группы выпускников повезло – тогдашний начальник ДСК Евгений Калугин пригласил нас на работу. В итоге я сразу же попал в Стрежевой, где работал до 1990 года — начинал прорабом, начальником управления. 1 февраля 1990 года занял главный пост – прошел процедуру выборов, став начальником ДСК, и некоторое время даже был его президентом.
Мое впечатление о причинах назначения такое – в 1990 году ситуация на ДСК уже была крайне сложной, и, по всей видимости, именно мне предстояло ликвидировать это предприятие. Напомню, к началу 90-х годов в России насчитывалось около 400 домостроительных комбинатов, в Советском Союзе порядка 600. И в тот период они исчезали один за другим – так в 1993 году в РФ оставалось всего 16 ДСК, включая томский.
Государственный заказ рухнул, все исчезло, и нам предстоял переход к рыночной экономике, о которой никто не имел представления. Однако мы собрали управленческую команду работников ДСК, не захотевших, чтобы предприятие исчезло, и сумевших добиться своего.
«Во многом это был необычный год»
— 2020-й завершился удачно благодаря новой системе финансирования и льготным ипотечным ставкам: спрос попросту зашкаливал. А вот 2021 год начался сложнее, и мы считали, что результаты будут скромными. Однако потом поставили себе задачу построить сразу восемь детских садов – компания приняла решение об участии в соответствующих аукционах, где стало очевидно, что, кроме нас, это сделать некому. Процедура была рыночной, и заявиться могли компании со всей страны, но мы стали единственными ее участниками.
И в то же время мы работали еще на нескольких сложных объектах: на хирургическом корпусе онкодиспансера, реконструкции взлетно-посадочной полосы (ВПП) Томского аэропорта, кернохранилище «Томск-НИПИнефть» и очень интересном здании областного суда на подъезде к площади Соляной (за этот проект также не брался никто). Прошлый 2021 год действительно выдался необычным и очень сложным.
Из-за пандемии начались нешуточные проблемы с кадрами – люди болели у нас, у субподрядчиков, у многочисленных поставщиков. Пандемия действительно нанесла заметный урон строительной отрасли. В частности, нарушились цепочки поставок – организации, производящие для нас элементы вентиляции, стекло, алюминиевые профили и многое другое, в основном расположены вдали от Томска.
Тем не менее компания справилась с основными задачами 2021 года.
В итоге ввели в строй 180 тысяч кв. м жилья (из них 20 тысяч в Новосибирске и еще 15 тысяч в Северске) и четыре детских сада. Еще четыре детсада не введены в строй из-за некоторых незавершенных операций. По итогам первого квартала все они будут введены в эксплуатацию.
Схожая история произошла с хирургическим корпусом. Его проект был изготовлен в 2013 году, а период между 2013 и 2021 годом — это бурное развитие медицины, вплоть до изменения идеологии. В результате проект заметно устарел, и перед нами встал вопрос о том, что делать дальше – по старому проекту строить нельзя, а нового не существовало в природе. Решили делать все «по ходу пьесы», хотя по понятным причинам это крайне сложное занятие. Различные согласования идут до сих пор, но объект будет достроен и Томск получит еще один уникальный объект. Напомню, несколько лет назад рядом мы построили радиологический центр с уникальным оборудованием.
Южные Ворота — II
– Несколько лет назад мы приобрели земельный участок площадью 100 гектаров в районе Зональной Станции, инвестиции направлялись в развитие направления Южных Ворот. До этого мы также приобрели 70 гектаров у местных собственников.
Решением Думы Томского района этот участок переведен из земель сельхозназначения в категорию, предназначенную для строительства жилья. Впереди еще ряд мероприятий.
В качестве предложения мы разработали эскизный проект, демонстрирующий возможное наполнение участка, ознакомиться с ним мог любой желающий. Однако эскизный проект — это всего лишь вариант, на практике все будет зависеть от рынка. Разумеется, этот район будет отличаться от Южных Ворот хотя бы потому, что строительная наука и архитектура не стоят на месте и движутся вперед.
Концепция, которая здесь обязательно будет, — квартальная застройка и дворы без машин. Возможно, мы построим подземные паркинги, часть автомобилей разместим по внешнему периметру, но внутри дворов будет благоустроенное пространство только для жителей.
Концепция проекта, который мы демонстрируем сегодня, несколько изменилась. Совершенно очевидно, что там будут дома, которые мы еще не строили. ТДСК заканчивает разработку новой домостроительной системы, адаптированной к изменившимся требованиям безопасности (в том числе пожарной). Все это потребовало новых конструктивных решений, сверенных с запросами потребителей.
– В Южных Воротах-II транспортная инфраструктура будет строиться как минимум одновременно c жильем, а может и с небольшим опережением. Томск приступает к строительству малого транспортного кольца – МТК, и развязка, уже построенная на 76-м километре, — это звенья одной цепи, обеспечивающей выход на Транссиб через Тайгу. К настоящему времени область решила вопросы по финансированию проекта, думаю, уже в этом году начнутся строительные работы.
К тому же в ближайшее время планируется реконструкция Транспортной площади. Там и сейчас все относительно неплохо с организацией движения, использование светофоров и разделительных полос решено достаточно грамотно. А если там появится двухуровневая развязка, до центра можно будет добраться за 10-15 минут.
Радонежский
– Здесь заканчивается сборка последних двух домов, остается возвести паркинг, и мы оттуда уйдем. Компания обращалась к руководству Томска с предложением о подготовке соседних участков – тем более что уже развернутая строительная площадка позволяет нам двигаться дальше без затрат по времени и прочим ресурсам.
В ответ мы не получили ничего определенного, поэтому сейчас перспективы этого направления под вопросом. Да, в позапрошлом году мы купили небольшой участок вблизи Радонежского, где когда-то размещалось предприятие строительной индустрии. Работы уже начались, разрабатываем котлованы для двух жилых домов. Но пока это все. Есть вероятность, что принятие закона о КРТ позволит изменить сложившуюся ситуацию.
Переулок Целинный
– Одно из подразделений компании – СУ ТДСК – приняло участие в аукционе и выиграло его. Речь шла почти буквально о строительстве коробки, и эту задачу мы выполнили, хотя в конце 2021 года там все-таки решился вопрос о благоустройстве. Сейчас временем завершения проекта считается август 2022 года.
Нужно понимать, что речь идет о месте, с очень сложной инженерной обстановкой. Если всерьез заниматься Черемошниками, то вариант КРТ — лучший. Это будет огромный проект – придется поднимать всю территорию, отводить воду, дренировать участки и т.д. И на примере этого дома можно понять, что придется делать в рамках реновации площадки.
Комсомольский, 48
– В эксплуатацию сданы первые пять подъездов, два уже заселены. Будет ли продолжение этого проекта на площадке, расположенной буквально через дорогу? С одной стороны, спрос на такое жилье в городе есть. Да, стоимость высокая, но люди его берут и даже образуют очереди. С другой, здесь есть сложности, связанные с характером участка.
Объект-2022
– Как я уже говорил, в первом квартале будут введены четыре детских сада. К середине года завершится строительство хирургического корпуса онкодиспансера. Мы продолжим работу на взлетно-посадочной полосе Томского аэропорта. Реконструкция взлетки завершится, но останутся другие работы. Сейчас там строят новый аэровокзальный комплекс, и это делаем не мы. После завершения всех начатых работ Томский аэропорт превратится в самый современный объект, способный принимать практически все типы самолетов.
Продолжим работать в районах ТДСК. Так, Южные Ворота получат дополнительный импульс – наши работники вернутся со строительства детских садов и хирургического корпуса к своей основной работе.
Также в 2022 году начнем освоение нового района, который пока носит условное название «Супервосток». Он расположен в продолжение улицы Демьяна Бедного, там, где строится школа. По условиям контракта она должна быть введена в конце 2022 года.
В целом 2022 год будет напряженным. Пока он остается переходным – нам не удается полностью вернуться к основной работе по жилью, так как мы заканчиваем социальные объекты.
Как выйти из кризиса
– Многие, в том числе и в органах власти, осознали наличие градостроительного кризиса в Томске только сейчас. А ведь профессионалы говорили об этом давно, например, в области прошло уже несколько отраслевых съездов, на которых я выступал с докладами о том, что мы имеем дело с системным кризисом. Земельного ресурса нет, инженерии нет, транспортная схема неудачная, генеральный план устарел, и со всем этим нужно срочно что-то делать, иначе строители попросту уйдут из Томска. Так в итоге и произошло.
Что нужно предпринять? То же самое, о чем мы уже говорили. Безусловно, необходимо определиться с исторической зоной центра города. По моей информации, нынешней весной (ближе к лету) это решение все-таки будет принято – оно зависит от Минкультуры, и мне опять же непонятно, почему ведомство, которое находится в Москве, должно определять границы чего-либо в других городах. Разве это нельзя сделать на месте?
Затем нужно будет немедленно корректировать генеральный план. Сейчас мы застраиваем окраины города, а также занимаем площадки остановленных предприятий, но в самом генплане они значатся как существующие. За этим следуют внесение изменений в базовый документ и прочая бюрократическая волокита. Понятно, что городу необходимо принять новые реалии и привести генплан в соответствие с ними.
Это программа минимум, но начать следует именно с нее.
К тому же в существующем законе пока плохо проработано развитие территорий, застроенных индивидуальными домами, например, теми же «развалюхами». В рамках закона — это белое пятно. То есть комплексно осваивать можно муниципальную землю или участки, принадлежащие застройщикам, а вот район вроде того, что находится на пересечении Комсомольского и Сибирской, – для его застройки нужно договариваться с каждым частником в отдельности. Проблема в том, что с таким количеством собственников договориться практически невозможно. И если у нас появится закон, позволяющий распространить механизм КРТ на такие территории, это станет шагом вперед. Этот закон нужно дорабатывать.
Добавить комментарий