Сделки с недвижимостью — в данной сфере сегодня без нотариуса не обойтись

плакатъ - основное фото

К нотариусу, представителю очень востребованной сегодня профессии, мы обращаемся, чтобы удостоверить сделку, оформить наследство, совершить многие другие предусмотренные законом действия. За последние несколько лет в законодательстве РФ произошли весьма существенные изменения, которые значительно расширили полномочия нотариусов. О том, почему это произошло и с чем связано, рассказывает президент Томской областной нотариальной палаты Наталья КАЛАШНИКОВА.

— Действительно, в последние годы в законодательстве произошли значительные изменения, расширяющие компетенцию нотариусов, в частности, по удостоверению сделок с недвижимостью. Долгое время начиная с 1998 года нотариусы были практически полностью исключены из гражданского оборота. То есть все сделки с недвижимостью оформлялись в простой письменной форме и регистрировались в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сначала таким органом был Томский областной регистрационный центр, затем Учреждение юстиции по государственной регистрации, далее Управление Федеральной регистрационной службы и, наконец, Управление Росреестра. Но суть в том, что почти 20 лет сделки с недвижимостью заключались без достаточных юридических гарантий. Мы знаем, к чему это привело, сколько людей осталось без жилья, на улице, какие разыгрывались трагедии и человеческие драмы. И законодатель пришел к выводу, что нотариусов необходимо поэтапно возвращать в сферу недвижимости, чтобы придать юридическую чистоту сделкам и обеспечить достоверность Реестра недвижимости.

Так, 29 декабря 2015 года был принят ФЗ № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который ввел обязательное участие нотариусов при оформлении ряда сделок с недвижимостью. С этого времени привлекать нотариуса для удостоверения договора необходимо при продаже квартиры, в числе собственников которой имеются несовершеннолетние дети, лица, находящиеся под опекой, а также если продается доля в праве собственности на квартиру постороннему лицу. С 2016 года перечень подлежащих оформлению у нотариуса сделок расширился. К их числу теперь относятся абсолютно все сделки с долями в праве собственности на недвижимость. Без участия нотариуса теперь нельзя ни продать, ни подарить, ни обменять долю в квартире, жилом доме.

Удостоверять сделку у нотариуса потребуется и в том случае, если доля в собственности на квартиру, жилой дом продается другому сособственнику, а также когда целиком продается жилье, находящееся в общей долевой собственности всех членов семьи. Например, если квартира принадлежит в долях родителям и детям, то в случае ее продажи нужно обращаться к нотариусу.

— Наталья Владимировна, очевидно, к такому решению законодателя во многом подтолкнул обзор обобщенной судебной практики Верховного суда РФ?

— Безусловно. То, о чем я сказала выше, лишь констатация сложившейся непростой ситуации на рынке жилья. Судебная практика показала, что договоры, заключенные в простой письменной форме, часто признаются недействительными, при продаже долей нарушаются права совладельцев, ущемляются права несовершеннолетних детей и т.п.

Естественно, вводить заново обязательную нотариальную форму сделок с недвижимостью было очень непросто, потому что граждане за двадцать лет отвыкли обращаться по этим вопросам к нотариусу, да и платить «лишние деньги» не хотят. К сожалению, некоторые риэлторы тоже «подливали масла в огонь». Сразу хочу отметить, что риэлтор и нотариус занимаются разными делами, они друг друга не подменяют, не мешают, просто каждый решает определенные задачи. После долгого обсуждения законодатель все-таки посчитал, что часть сделок с недвижимым имуществом обязательно должна удостоверяться нотариально.

Законодательством о нотариате предусмотрена полная имущественная ответственность нотариуса за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. Кстати, тариф за удостоверение сделок с недвижимым имуществом был снижен, сейчас он составляет 0,5% от цены договора, но не более двадцати тысяч рублей.

— Сейчас, после того как законодатель ввел обязательную нотариальную форму, в чем заключается основная функция нотариусов?

— На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты сделки, то есть нотариус должен убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи, мены, дарения не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию этой сделки недействительной. Гражданам нужно прийти к нотариусу с правоустанавливающими документами на недвижимость, а нотариус сам запрашивает сведения из Росреестра. В электронном виде мы получаем информацию о том, кто является правообладателем, есть ли ограничения, обременения, на основании какого документа произошла регистрация права. Существуют реестры ограниченного пользования, из них нотариусы получают информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли гражданин банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов. Нотариус проверяет, не нарушены ли интересы участников общей долевой собственности, супругов продавцов и покупателей, имеется ли разрешение органов опеки на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или лицу, находящемуся под опекой. И, что очень важно, нотариус выясняет волю сторон, действительно ли содержание сделки соответствует их намерениям и не противоречит ли требованиям закона, разъясняет сторонам смысл и правовые последствия заключения договора. Сокращены сроки регистрации перехода права собственности на основании нотариально удостоверенных сделок. Если же документы на регистрацию в электронном виде представляет сам нотариус, то регистрация занимает всего один день.

— Что считается существенными условиями договора? Что нужно выяснить, прежде всего?

— Прежде всего, выясняем данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, являющееся предметом договора, то есть адрес, кадастровый номер объекта и цену этого имущества. Очень щекотливый вопрос о цене, и нотариус обязательно разъясняет все правовые последствия, в том числе в тех случаях, когда по какой-то причине, а чаще всего, чтобы уйти от налогообложения, продавцы не желают указывать реальную цену в договоре. Условие о цене является существенным и при отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. Существенным условием договора продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. И это тоже нотариус выясняет при удостоверении сделки.

— Какие еще имеются нюансы при совершении сделок с недвижимостью?

— Если несовершеннолетним гражданам принадлежит доля в праве собственности на недвижимое имущество, и она продается, то обязательно запрашивается разрешение органов опеки и попечительства. При этом органы опеки всегда возлагают на родителей обязанность оформить в собственность ребенка другое равноценное жилье. О наличии такого разрешения органов опеки на продажу и обязанности родителей предоставить ребенку другое жилое помещение либо долю в праве собственности указывается в договоре купли-продажи. Если продавец либо покупатель состоят в зарегистрированном браке, нотариус всегда истребует от другого супруга согласие на совершение сделки, это предусмотрено Семейным кодексом РФ. Нотариус также проверяет, известил ли продавец надлежащим образом остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.

— Какие новые возможности появились у нотариусов по передаче договоров на регистрацию?

— После нотариального удостоверения договора либо после выдачи свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество по заявлению граждан нотариус сейчас имеет возможность в электронном виде передать документы на регистрацию перехода права собственности. Как я уже ранее говорила, в таких случаях регистрация проводится в один день. Стоимость этого нотариального действия — 1000 рублей. После чего покупатель или наследник получают у нотариуса выписку из Единого государственного реестра прав, подтверждающую произведенную регистрацию.

— Что еще нового появилось в работе нотариуса при удостоверении сделок с недвижимостью?

— У продавца и покупателя появилась возможность рассчитаться по договору с использованием депозита нотариуса. Тариф за принятие денег в депозит составляет 1500 рублей и не зависит от срока и суммы. В каком случае это актуально? Когда покупатель и продавец, скажем, не совсем доверяют друг другу и решают подстраховаться. В договоре можно предусмотреть такой порядок расчета. Деньги будут находиться в депозите нотариуса. А после регистрации перехода права собственности на имя покупателя продавец один либо с покупателем, как они договорятся, приходит к нотариусу за получением денег. К сожалению, пока этой замечательной возможностью граждане пользуются редко. Отчасти, видимо, потому, что недостаточно осведомлены об этом.

— Как следует действовать, когда деньги на покупку квартиры или дома используются из средств материнского капитала?

— Здесь есть свои особенности. Лицо, получившее государственный материнский (семейный) сертификат, может использовать эти средства на покупку жилья, на строительство, реконструкцию жилого дома. Если родители решили улучшить жилищные условия семьи, то следует помнить, что Пенсионный фонд может перечислить деньги напрямую продавцу в том случае, если ребенку, в связи с рождением которого выдан сертификат, исполнилось три года. Если на приобретение, строительство или реконструкцию жилья использовались кредитные средства банка, то воспользоваться такой государственной поддержкой можно сразу. Следует напомнить, что средства материнского капитала не могут быть направлены на покупку земельного участка. При желании воспользоваться средствами материнского капитала для приобретения жилья необходимо выдать обязательство о выделении всем членам семьи долей в праве собственности на жилое помещение. Такое обязательство удостоверяется нотариально. По истечении определенного времени у лица, выдавшего обязательство, возникает обязанность по переоформлению приобретенного с использованием средств материнского капитала жилого помещения в собственность всех членов семьи. И в таких случаях без нотариуса не обойтись!

Беседовал Владимир ФЕДОРОВ.

Опубликовано 22 сентября 2017 г.
На правах рекламы

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *