Только через нотариуса — какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения

• 28.01.2020
• нет комментариев

• Название компании:Томская областная нотариальная палата (ТОНП).
• Контакты:Томская область, г. Томск, пер. Нечевский, 21/1, тел. +7 (3822) 469-572, palata@mail.tomsknet.ru (почта).

Есть виды сделок с недвижимостью, при совершении которых без визита к нотариусу не обойтись. Если дети не просто зарегистрированы в квартире, где живут с родителями, а являются наравне со взрослыми ее полноправными собственниками, продать такую квартиру без участия нотариуса не получится. Обязательному нотариальному удостоверению также подлежат сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, полностью или частично принадлежащего недееспособным гражданам. И, наконец, нотариус обязателен, если один из совладельцев долевой собственности решил продать или подарить свою долю.

Без ущемления интересов

— Специфика сделок с недвижимостью, где в числе собственников есть несовершеннолетние или недееспособные, в том, что они требуют более внимательного подхода, — говорит президент Томской областной нотариальной палаты Наталья КАЛАШНИКОВА. — В этих случаях обязательно требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства на куплю-продажу квартиры. Родители либо законные представители обращаются в органы опеки. Они должны подтвердить, что ребенку или опекаемому в приобретенном жилье будет выделено аналогичное по площади или по стоимости жилое помещение.

В некоторых случаях, если продажа квартиры или дома связана с переездом в другой населенный пункт, органы опеки разрешают зачислить на счет несовершеннолетнего денежную сумму, полученную от продажи его доли. Разрешение органов опеки – это документ, который необходимо иметь для нотариального удостоверения сделки.

То же самое касается сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим недееспособному гражданину. За него действует опекун, который обращается за предварительным согласием в органы опеки, чтобы имущественные интересы опекаемого не были ущемлены.

Правило для совладельцев

Если квартирой владеют несколько собственников по долям, и один из них решил продать свою долю, преимущественное право на ее покупку имеют остальные совладельцы. Такая сделка обязательно заверяется у нотариуса: он должен удостоверить, что право совладельцев не нарушено. Это делается, чтобы в последующем исключить судебные споры.

Например, если гражданин решил продать свою долю квартиры, сначала он должен известить остальных совладельцев о своем намерении, указав сумму и условия сделки. Если совладельцев немного, как правило, они заранее или вместе с продавцом приходят к нотариусу на удостоверение сделки и пишут отказ от использования преимущественного права покупки.

В случае если совладельцев нежилого объекта недвижимости более 20, а такое бывает, если продается земельный участок или нежилое помещение, например, гаражные боксы, продавец также обязан поставить всех их в известность, поскольку они имеют преимущественное право покупки.

Не обязательно обращаться лично к каждому собственнику: потенциальный продавец доли может разместить объявление о том, какую долю и по какой цене он намерен продать, в соответствующем разделе на портале Росреестра. Если в течение месяца никто из совладельцев не заинтересуется, скриншот странички, предъявленный нотариусу, станет доказательством добросовестности продавца.

Если продавцу известны фамилии и адреса других совладельцев, он может попросить нотариуса направить по этим адресам информацию о продаже доли заказным письмом с уведомлением. По истечении 30 дней станет понятно, благодаря уведомлению, кто из совладельцев получил данное письмо или не получил по определенным причинам. Это тоже будет являться выполнением условий 250-й статьи Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки доли остальными участниками долевой собственности.

Сколько это стоит

Убедившись, что все условия соблюдены, нотариус удостоверит сделку. Но не только: с февраля 2019 года в его обязанности также входит направление в Росреестр в электронном виде заявления о регистрации перехода права собственности. Нотариус сделает это в тот же день, направление заявления на регистрацию не является самостоятельным нотариальным действием и отдельно платить тариф за это не требуется, но оплачивается государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. После регистрации выписку об этом новый собственник может получить у нотариуса, не обращаясь в МФЦ.

Если по какой-то причине продавец и покупатель не хотят, чтобы нотариус передавал документы на регистрацию перехода права собственности, в договоре нужно указать, что участники сделки возражают и сделают это самостоятельно.

В целом же тариф за удостоверение договоров, о которых говорилось выше, составляет 0,5% от суммы сделки, но не более 20 тысяч рублей. Также необходимо оплатить нотариальный тариф за услуги правового и технического характера, в Томской области он составляет 5200 рублей.

— В принципе любой договор по сделкам с недвижимостью может быть удостоверен нотариусом, если стороны решили, что так будет надежнее, — отмечает Наталья Калашникова. — В этом случае тариф рассчитывается иначе, и его сумма часто получается меньше, чем за обязательное нотариальное удостоверение договора.

Публичный депозитный счет

При купле-продаже недвижимости можно использовать для расчета публичный депозитный счет нотариуса. Расчет покупателя с продавцом с помощью этого инструмента удобнее и безопаснее, чем передача денег из рук в руки, и дешевле, чем расчет через банковскую ячейку.

— В день сделки покупатель вносит на счет по распоряжению нотариуса денежную сумму, можно это сделать безналичным переводом, может отвезти в банк наличные средства — как удобно, — поясняет Наталья Калашникова. — После того, как права по сделке будут зарегистрированы на покупателя, и нотариус в этом убедился, он выдает распоряжение продавцу, и уже продавец идет в банк и получает деньги. Услуга эта стоит 1500 рублей, вне зависимости от того, какая сумма размещается на публичный депозитный счет нотариуса.

Расчет через депозит нотариуса является гарантией возврата средств покупателю в тех случаях, когда по какой-то причине Росреестр отказывает в регистрации перехода права собственности. Если средства уже переданы продавцу из рук в руки, порой, чтобы вернуть их после несостоявшейся сделки, может потребоваться обращение в суд. Расчет через публичный депозитный счет нотариуса исключает эти риски.

Медиативное соглашение

В октябре прошлого года у россиян появилась новая возможность: решать спорные вопросы заключением медиативного соглашения и удостоверения его у нотариуса. Удостоверенное нотариусом такое соглашение получает силу исполнительного документа, с которым, к примеру, если одна из сторон не выполняет своих обязательств, другая сторона может напрямую обращаться к приставам, минуя судебные инстанции.

— Это достаточно новое нотариальное действие, раньше такого не было, раньше все спорные вопросы решались только в судебном порядке, — комментирует Наталья Калашникова. — Закон о медиации, то есть о несудебном решении спорных вопросов, существует несколько лет, но до сих пор не было четкого механизма его реализации. В октябре прошлого года появилась определенность: для урегулирования спора граждане могут обратиться к медиатору, который помогает выйти из спорной ситуации, выслушивает стороны, предлагает шаги по примирению и по взаимным уступкам. Если стороны согласны, составляется медиативное соглашение, с которым можно обращаться к нотариусу.

Убедившись, что медиатор имеет полномочия и что право на свободу волеизъявления спорящих сторон не нарушено, что они пришли к соглашению не под давлением, а по доброй воле, нотариус удостоверяет медиативное соглашение.

— Институт медиации у нас пока недостаточно развит, — продолжает президент нотариальной палаты. — В Томске еще не было ни одного нотариально удостоверенного медиативного соглашения, а в целом по России их было удостоверено всего четыре. Граждане пока не поняли своей выгоды: они все спорные вопросы решают по старинке через суд, а судебные тяжбы — дело длительное, требующее затрат на судебные издержки и адвокатов. Но если служба медиаторов будет развиваться, услуга станет очень востребованной.

В цифровом формате

Очень востребованным нотариальным действием в последнее время стала передача документов через электронный ресурс нотариусов из одного населенного пункта в другой. В Томской области за прошлый год было совершено более 20 тысяч таких нотариальных действий.

В ближайшее время возможности нотариусов благодаря цифровизации будут расширены. В конце прошлого года были приняты изменения в Основы законодательства о нотариате, и уже в 2021 году будет возможным такое нотариальное действие, как удостоверение сделки у нотариусов в разных населенных пунктах, когда продавец недвижимости находится в одном городе, покупатель в другом. Не нужно будет ездить из одного конца страны в другой или выдавать кому-то доверенности, как это происходит сейчас.

— Начиная с 2021 года можно будет обращаться к нотариусу удаленно в электронном формате, — прогнозирует Наталья Калашникова. — В таком формате возможны обращения по ряду нотариальных действий, которые не требуют проверки волеизъявления, таких, как свидетельствование верности перевода документа, принятие денежных средств в депозит, совершение исполнительных надписей и других. С развитием «цифрового нотариата» у граждан появится больше возможностей для оперативного и квалифицированного получения правовой помощи.

Юлия КЛИМЫЧЕВА.

Газета «Красное знамя», 29 января 2020 г.

На правах рекламы